אזור אישי

האם בעלים של משרד/מחסן על פי היתר הבנייה, אשר משמש בפועל במשך תקופה ארוכה כדירה, זכאי לקבל תמורה כמו יתר בעלי הדירות העסקת התחדשות עירונית?

מאת עו"ד אודי רובנס ווקיל, שותף

כמשרד מוביל בייצוג בעלי דירות בעסקאות תמ"א 38, אנחנו נתקלים לא פעם (בעיקר בעסקאות שאנו מלווים בתל אביב, אך לא רק) במקרים שבהם בעל משרד/אולם/מחסן (על פי היתר הבנייה המקורי) (להלן: "היחידה") עושה שימוש ביחידה למגורים ואף משלם ארנונה למגורים לרשות המקומית.

בחלק מהמקרים, אנחנו זוכים להיתקל ברוכש המקורי של היחידה ולפעמים ברוכש אשר רכש את היחידה למגורים, ציין זאת בהסכם רכישת הדירה והסתמך על המידע, שנמסר לו ממי שמכר לו את היחידה, על כך שהיחידה משמשת למגורים.

כשאנו נתקלים במקרים מסוג זה, אנחנו בודקים את העובדות במשנה זהירות ורגישות, שכן הבעלים של היחידה בטוח שהוא זכאי לזכויות כמו כל בעלי הדירות בבניין, שהן בעלות ייעוד למגורים על פי היתר הבנייה המקורי (להלן: "בעלי הדירות") ואנו משתדלים לאזן בין האינטרסים הבאים:

  1. מענה לציפייה של בעל היחידה לקבל בחזרה יחידה למגורים, עם אותה תוספת תמורה שמקבלים יתר בעלי הדירות בבניין.
  2. שמירה על עקרון השוויון – כך שהבעלים של אותה יחידה, לא יקבל תמורה (תוספת השווי של יחידת התמורה לעומת שווי היחידה הקיימת, ביחס לכלל בעלי הדירות בבניין) גבוהה יותר מיתר בעלי הדירות.

כך למשל, ככל שנעמוד על הציפייה של הבעלים של היחידה לקבל דירה חדשה, יוצא אפוא שהוא מקבל תוספת (באחוזים כאמור) גבוהה בהרבה משל בעלי הדירות, שכן היחידה הקיימת שלו שווה כביכול פחות מהיחידות של בעלי הדירות.

על מנת לאזן בין האינטרסים כאמור, אנו פועלים לתיאום ציפיות עם הבעלים של היחידה מתחילת התהליך, מציפים את הסוגיה בפני כל בעלי הדירות ויוצרים שקיפות מלאה בכל הקשור לתמורה שהבעלים של היחידה יקבלו במסגרת העסקה. יחד עם זאת, ככל שלא הצלחנו להשלים את הדיון בטרם חתימת ההסכם על ידי הרוב הדרוש, אנחנו מותירים לצדדים (הבעלים של היחידה, בעלי הדירות והיזם) גמישות באופן שבו הצדדים יהיו רשאים לפנות לשמאי מקרקעין אשר יקבע על פי אמות המידה שצוינו לעיל את התמורה שתינתן לבעלים של היחידה.

הסוגיה הנ"ל נדונה לאחרונה בהרחבה על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בירושלים, בפני כב' המפקחת יעל ענתבי שרון, בתיק מספר 3/340/2018 (להלן: "המפקחת").

במקרה דנן, הבעלים של למעלה מ-66% מהדירות ומהרכוש המשותף, ביקשו לבצע עסקת התחדשות עירונית בבניין שלהם (תמ"א 38) ופנו אל המפקחת בבקשה לאכוף את העסקה על בעלים של 2 יחידות אשר מופיעות (כל אחת) בהיתר הבנייה ובנסח הטאבו כ"מחסן" ואשר חוברו להן, חיבור פיזי ונעשה בהן שימוש למגורים.

במסגרת העסקה, בעלי הדירות קיבלו תוספת שטח, מרפסת שמש ומחסן לכל דירה ואילו בעלי המחסן, לא קיבלו תוספת שטח כלשהי וטענו להפרת כלל השוויון בעסקאות התחדשות עירונית.

בעלת המחסן טענה, בין היתר, את הטענות הבאות: (1) הבית המשותף נבנה מראש שלא בהתאם להיתר הבנייה והיחידה שלה שימשה מאז בניית הבניין הקיים למגורים. (2) כאשר רכשה את היחידה בשנת 1969, שילמה מחיר המשקף יחידה למגורים. (3) יש ביחידה את כל הנדרש לדירת מגורים (מטבח, שירותים וכדו'). (4) היא שילמה ומשלמת ארנונה על המחסן כדירת מגורים.

אציין שאלו טענות שאנחנו מכירים ואשר חוזרות על עצמן בעסקאות שאנחנו מלווים.

מהצד השני, התובעים טענו שמתן התמורה בהתאם לדרישת הנתבעת (תוך התייחסות למחסן כדירת מגורים) תהווה הפרה של השוויון בעסקאות התחדשות עירונית ושהנתבעת קפאה על שמריה, בכך שלא שינתה את היעוד של המחסן והפכה אותו לדירת מגורים בהיתר בניין כדין.

קביעת המפקחת:

המפקחת חידדה שיעוד מקרקעין נקבע אצל רשויות התכנון ולא בלשכת רישום המקרקעין. כך גם קובעים את היקף זכויות הבנייה בתמ"א 38 ורשות התכנון היא זו שסירבה להכיר ב"מחסן" כ"דירת מגורים".

כמו כן, המפקחת סתרה את כל טענות הנתבעת, כפי שהוצגו לעיל וקבעה שאין לראות בשימוש ביחידה למגורים או בכך שהיא נרכשה למגורים או בכך שמשלמים ארנונה למגורים, כדירת מגורים.

בסיכומו של דבר, ציטטה המפקחת את בית המשפט העליון [כב' הנשיא ברק] בקביעתה ש-"שוויון מהותי מוגדר ביחס שווה בין שווים, וכיחס שונה לשונים" ועל מנת שתתקיים פגישה בשוויון, יש להוכיח קיומן של קבוצות יחס זהות במאפייניהן אשר על אף הדמיון ביניהן, זוכות ליחס שונה.

בהחלטה מפורטת הכוללת ציטוטים רבים מפסיקה מחייבת, הגיעה המפקחת למסקנה שה"מחסן" אינו זכאי לתמורה הניתנת לבעלי "הדירות למגורים" בפרויקט ולכן, בעלת המחסן אינה זכאית לתוספות שמקבלים בעלי הדירות.

יחד עם זאת, המפקחת ביקשה לבדוק לגופו של עניין את הפיצוי שכן מגיע לבעלת המחסן, בהתחשב בכל טענותיה הכוללות את המפורט לעיל וכן בחנה את זכויותיה ברכוש המשותף, ביחס לזכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף וקבעה, שהתוספת שהיא תקבל תהיה קטנה יותר מהתוספת שמקבלים בעלי הדירות על מנת לשמור על השוויון המהותי.

על מנת לקבל את ההכרעה, המפקחת התייחסה לאחת ההצעות שקיבלה בעלת המחסן לאורך ההתדיינות בין הצדדים.

לסיכום, המפקחת אישרה מתן תוספת שטח ל"מחסן", כאשר התוספת היא קטנה מזו שקיבלו יתר בעלי הדירות.

בשולי הדברים, אך לא בשולי חשיבותם, המפקחת אף אישרה לבצע הצמדה של שטח מרוצף לדירת מגורים בקומת הקרקע, אף שלא בהסכמת כל בעלי הדירות, בהתאם לסמכותה כחלק מתכנית החיזוק.

הנה כי כן, אנו למדים מפסק הדין המפורט והמנומק היטב כיצד להתנהל במסגרת פרויקט התחדשות עירונית מול בעלי זכויות ביחידות עם ייעוד שונה.

לדעתי פסק הדין הוא חשוב וראוי שינחה את הצדדים להתנהלות נכונה בעסקת התחדשות עירונית, הכוללת הקשבה לבעלי הזכויות ביחידה בייעוד שונה מצד אחד ושמירה על השוויון המהותי מהצד השני והכל, בהגינות ובשקיפות מלאה מול כל בעלי הזכויות.

אנו מאחלים לכולכם חג אביב שמח, בריאות וחזרה איתנה לשגרה.

בכבוד רב ובברכה,

אודי רובנס-ווקיל| שותף

03-6090530

עוד במגזין KCB