במסגרת הליך עש״א 7187-10-19 ילין ואח׳ נ׳ גורן ואח׳, אשר נדון לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי, קבע בית המשפט כי סעיף 3 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") כי ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון הסכמה של רוב של 51% מבעלי הזכויות בבניין המשותף רק כאשר העבודות המבוקשות ברכוש המשותף קשורות באופן אינהרנטי לעבודות החיזוק של הבניין הקיים, או כאשר אין בעבודות ברכוש המשותף כדי לשנות את הרכוש המשותף באופן משמעותי.

עניינו של הליך זה, הינו ערעור על פס״ד של המפקחת על רישום המקרקעין, אשר במסגרתו הותירה המפקחת מימוש פרויקט בניה לפי הוראות תמ״א 38 במתכונת של עיבוי וחיזוק בהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק החיזוק.

הפרויקט נשוא הערעור, כלל שני בתים משותפים הצמודים זה לזה כ״רכבת״, כאשר אחד מהם מורכב משלושה מבנים והממוקם ברח׳ בני משה 13, 15 ו- 17 (להלן: ״הבית המשותף״) והשני- מורכב משני מבנים והממוקם ברח׳ בני משה 9 ו-11 (״הבית המשותף הסמוך״).

מעבר לתמורות הסטנדרטיות לדירות הקיימות (מעלית, תוספת שטחים, מרפסות וביצוע עבודות התאמה בתוך הדירות), סוכם גם על הכשרת מתקן חניה רובוטי תת קרקעי אשר יועד לשרת את שני הבתים המשותפים והמשתרע מתחת לשטח עליו בנויים שני הבניינים, ואשר כולל 49 מקומות חניה- 18 לדירות החדשות ועוד 31 לדירות הקיימות.

הכניסה לחניון תוכננה מרח׳ בני משה 13, בו מצויה הדירה של המערער (קומה ראשונה), בו יסללו 2 שבילי כניסה למתקן החניה אשר יובליו לתאי קליטה סגורים אליהם יכנסו הרחבים ויורדו אל החניות הרובוטי.

כאמור, במסגרת הליך זה, המערערים העלו מס' טענות, אשר עיקרן כמפורט להלן:  (1) לצורך הקמת החניון ומתן זכות השימוש בשטח הרכוש המשותף בכל אחד מהמבנים יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בכל אחד מהבתים המשותפים, ולא די ברוב רגיל לפי סעיף 3 לחוק החיזוק או ברוב של 67ֿֿ% לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, וזאת בהתבסס על הוראות סעיפים 2 ו- 3 לחוק החיזוק הקובעים כי נדרש רוב רגיל לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף, המהוות חלק מהיתר הבניה לביצוע תמ״א 38, שהן על פי טיבן וטבען נלוות לביצוע עבודות החיזוק ומחויבות לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט (2(הקמת מתקן החניה ושבילי הכניסה והיציאה ממנו, פוגעים בזכויות הקנייניות של המערערים ברכוש המשותף, וזאת הואיל ולשם השימוש בחניון ובכניסה לו על ידי דיירי הבית המשותף הסמוך, יש להקנות זכות שימוש בלתי הדירה ברכוש המשותף של הבית המשותף; (3) החניון פוגע באופן מהותי במבנה בו מצויה הדירה של המערערים (בני משה 13)- הכניסה באה על חשבון הגינה וכלל החניות של שני הבתים המשותפים עתידות לעבור מתחת לדירתם הממוקמת בקומה הראשונה, באופן הגורם למטרדי רעש ואבק, ולהורדת ערך הדירה.

במסגרת החלטתו של בית המשפט, בית המשפט בדק וסקר את הרציונל והתחלית של הוראות תמ"א 38 וחוק החיזוק בכל הקשור ליצירת פתרונות חניה, וציין כי שיפור מצבן של הדירות הקיימות והקניית זכות בניה לבעלי הדירות, אינם מטרתה או תכליתה של תמ״א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק מבנים- קרי, כלי להשגת המטרה העיקרית של תמ״א 38 שהינה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

בשל כך, למרות שסעיף 3 לחוק החיזוק מתיר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינה בגדר הרחבת דירה או בניה של דירה חדשה על פי החלטה של רוב בעלי הדירות, הרי שלאור תכליתו של חוק החיזוק, יש לפרש את סעיף 3 לחוק החיזוק באופן מצומצם, ולאפשר שינוי ברכוש המשותף רק מקום בו העבודות ברכוש המשותף קשורות באופן אינהרנטי לחיזוק המבנה או כאשר העבודות והשינוי הנובע מהן אינם משמעותיים באופן יחסי והיקפיהן שוליים יחסית לעבודות החיזוק המבוצעות באותו פרויקט.

בשל כך, לאחר דיון ושמיעת טענות הצדדים, קבע בית המשפט כדלקמן:

(1)    הקמת חניות והסדרת מקומות חניה לדירות הקיימות (להבדיל מהדירות החדשות עליהן חלות הוראות סעיף 5 לחוק החיזוק) אינה מהווה חלק אינהרנטי מעבודות החיזוק, אלא בגדר הטבה שאינה מגלמת אינטרס אשר יש להגן עליו במסגרת חוק החיזוק.

(2)    בניית מתקן חניה אשר ישמש את שני הבתים המשותפים,  אינו בגדר עבודה משמעותית מבחינת היקפה אשר עורכת שינוי מהותי ומשמעותי ברכוש המשותף- הן בגינה המשותפת ההופכת לשבילי גישה, הן בבניית תאי הקליטה והן בבניית מקומות חניה מתחת לכל הבית המשותף, ומשכך עבודות אלו אינם בגדר ״שימוש סביר״ ברכוש המשותף. שינוי מהותי זה אינו נכללת בגדר החריג שבסעיף 3 לחוק החיזוק ויתרה מכך, אינו מצדיק חריגה מהכלל לפיו הקמת החניון מצריכה הסכמתם של כל בעלי הדירות.

כאמור, החלטה זו לדעתנו עלולה להערים קשיים על ביצוע פרויקטים של בניה לפי הוראות תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) בשל כך שהיא נותנת לקבלת טענות של "דיירים סרבנים" במקרה שהתמורות לבעלי הדירות אינן אינהרנטיות לעבודות החיזוק – כמו למשל תשלומי איזון בין הבעלים, או תקציב לביצוע עבודות התאמה.

כל שכן, בעוד סעיף 5 לחוק החיזוק מאפשר למפקח/על הבתים המשותפים לאשר הוספת חניות חדשות  באמצעות מתקן חניה אם ניתנה הסכמה של 67% מבעלי הדירות בבניין, הרי שלטעמנו העבודה שהתווספו מקומות חניה נוספים באותו מתקן חניה בעבור הדירות הקיימות, אינה אמורה לשנות זאת, ובמקרה כזה, כל שנותר היה לבדוק האם הפגיעה למערערים עומדת בתנאי סעיף 6 לחוק החיזוק, שאם לא אזי זכאי בעל הדירה הנפגע לתשלומי איזון או פיצוי כספי.