הערת אזהרה כבטוחה ברכישת דירה, האמנם?

כמשרד מוביל בתחום ההתחדשות העירונית ובעסקאות תמ"א 38, אנו נתקלים לא פעם (בעיקר בעסקאות בהן אנו מייצגים יזמים) בעסקאות מכר/רכישה, בהן רוכשי דירות מקבלים בטוחה, להבטחת כספם, בדמות הערת אזהרה הנרשמת בפנקס רישום המקרקעין.

למען ההבהרה, כאשר אדם רוכש דירה מיזם, לרוב הוא נדרש לשלם אחוזים גבוהים ממחיר הדירה, אף עוד בטרם הושלמה בנייתה. כך, במקרה בו יזם ייקלע לקשיים כלכליים ויוכרז פושט רגל, לחלופין במקרה בו היזם לא ישלים את בניית הדירה, רוכש הדירה שהשקיע את מירב כספו, עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה ללא דירה וללא כסף.

לפיכך, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מונה בטוחות שונות להבטחת כספי רוכשי דירות, המשתנות בהתאם לאופי הפרויקט (תמ"א חיזוק/ תמ"א הריסה ובניה), כאשר "החזקה" שבהן, היא ערבות חוק המכר, הניתנת מאת הבנק המלווה של הפרויקט.

בטוחה נוספת, היא הערת אזהרה הנרשמת בפנקס רישום המקרקעין, וכשמה כן מטרתה – להזהיר כל מתעניין לבצע עסקה כלשהי במקרקעין, כי בעל הזכויות במקרקעין התחייב זה מכבר לבצע בהם עסקה אחרת, לחלופין להימנע מלבצע בהם עסקה חדשה. בכך, רישומה של הערת אזהרה מונע ביצוען של "עסקאות סותרות" במקרקעין.

סוגיית הערת האזהרה נדונה לאחרונה בהרחבה על ידי בית המשפט המחוזי בפני כב' השופטת איריס לושי-עבודי.

במקרה דנן, התקשרו 14 בעלי דירות בבניין ברמת גן בהסכם לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה, עם חברת "דרך התאנה בע"מ" (להלן ובהתאמה: "ההסכם" ו-"החברה"). יובהר כבר עתה, כי החברה לא הסתייעה במימון פיננסי על ידי בנק מלווה לפרויקט, ורתמה משקיעים חיצוניים שהביאו הון ראשוני לפרויקט.

החברה חזתה כי תקבל היתר בניה לתוספת של 12 דירות חדשות, כשבפועל היתר הבניה התיר לה לבנות 10 דירות חדשות בלבד, אותן מכרה בין השנים 2015-2016 לרוכשים שונים  באופן הבא:

א.      7 דירות נמכרו לרוכשים המקורבים לבעל החברה, בטווח מחירים נמוך מהמחיר שנקבע בדו"ח ה-0.

ב.      3 דירות נמכרו לרוכשים חיצוניים, שאינם קשורים לחברה, בטווח מחירים גבוה מהמחיר שנקבע בדו"ח ה-0.

(להלן: "הרוכשים").

לא זו בלבד, על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים, עבודות הבנייה היו אמורות להסתיים בספטמבר 2016, אך בשל קשיים כלכליים אליהן נקלעה החברה, פסקו העבודות באותה השנה.

בעקבות הפסקת העבודות, הגישו הדיירים וחלק מרוכשי הדירות החדשות, תביעות נגד החברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (להלן: "בית המשפט"), ואף נעשה ניסיון, באישור בית המשפט, להשלים את הבנייה באמצעות כונס נכסים. לאחר שהניסיונות כשלו, פנו הדיירים לבית המשפט בבקשה לפירוק החברה, כאשר ביולי 2018 ניתן צו פירוק לחברה על ידי בית המשפט.

בספטמבר 2018, הגיש המנהל המיוחד שמונה לחברה, בקשה לבטל את הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לרוכשים בהיותם "נכסים מכבידים" (כהגדרתם בפקודת החברות – לדוגמה, חוזים ללא רווח או כל נכס אחר שלא ניתן למכור אותו, מפני שהוא מחייב את המחזיק בו לבצע פעולה מכבידה או לשלם סכום כסף), וביקש למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים והבנקים למשכנתאות בטאבו במטרה למכור את 10 הדירות כאמור, לרוכש אחד שישלים את הבנייה ובכך בעצם לממש את הפרויקט.

בנוסף, ביקש המנהל המיוחד להכיר ברוכשי הדירות כנושים מובטחים ביתרת התמורה שתתקבל עבור הפירוק.

על פי פקודת פשיטת רגל, נושה מובטח הוא נושה שיש בידיו ערובה לחוב שמגיע לו מהחייב. מכאן, שצו כינוס הנכסים לא יחול על הערובה שבידיו, וכך, באמצעות בית המשפט, יוכל לממש אותה על מנת לפרוע את החוב.

קביעת בית המשפט

בית המשפט נתן צו המאפשר למנהל המיוחד לבטל את הסכמי המכר ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים, במטרה למכור את הפרויקט בשלמותו ליזם אחר. יחד עם זאת, הרוכשים לא הוכרו כנושים מובטחים, ולא יזכו לקדימות בהליך השבת כספים מקופת הפירוק, ושאלת מעמדם תתברר במסגרת תביעות חוב שיגישו הרוכשים.

ראוי לציין, כי בתי המשפט לא יורו על ביטול "חוזים ללא רווח" רק בשל העובדה שבעל התפקיד סבור כי העסקה אינה כדאית כלכלית, אלא רק אם יתברר כי אין כל אלטרנטיבה אחרת בנסיבות העניין.  

לעניות דעתי, מדובר בפסק דין שמחליש את בטוחת הערת האזהרה, ועלול להשליך על כל פרויקט בו רוכשי דירות מקבלים בטוחה בדמות זו.

על עורכי הדין והיזמים לדאוג כי התשלומים בגין רכישת הדירה יהיו בהתאם לתקנות המכר בלבד. כך, התקנות מאפשרות ליזם לגבות כספים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, ובהתאם לאבני הדרך שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון.

 
בכבוד רב ובברכה,

נטע סורבש| עו"ד

03-6090530