בשנים האחרונות חלו תמורות מרחיקות לכת בשיטת המכרזים שמפעילה רשות מקרקעי ישראל, המשפיעות בצורה ישירה על האפשרויות הפתוחות בפני יזמים בתחום ההתחדשות העירונית. בעבר, מכרזי רמ"י התבצעו באופן ריכוזי ומסורתי, כאשר יזם גדול היה רוכש שטחים נרחבים במתחמים שהוצאו למכרז, ובכך קובע למעשה את מחירי הדירות העתידיים באותם מתחמים. אולם, שינוי שחל בשיטת המכרזים גרם לפיצול המתחמים הגדולים למתחמי משנה, כך שכל יזם יכול להשתתף במכרז רק על חלק קטן מהשטח הכולל, מה שמגביל את יכולת ההשתלטות ויוצר תחרות רחבה יותר.
המעבר לשיטה זו מאפשר ליזמים קטנים ובינוניים לקחת חלק בתהליך ולהתחרות על תתי-מתחמים, במקום להתמודד עם יזמים גדולים על מתחמים שלמים. במקרים רבים, יזם חכם ובעל ניסיון, אשר יודע לנצל את התחרות ואת שיקול הדעת המושכל בבניית הצעתו, יכול להגיש הצעה שתאפשר לו לרכוש את הקרקע במחיר נמוך ביותר, לעיתים אף עשירית או חמישית מערכה השמאי. האפשרות הזו קיימת בזכות עקרונות תורת המשחקים שנכנסו לפעולה במכרזים, כשהתחרות על תתי-מתחמים מעודדת הצעות נמוכות ויצירתיות.
כיצד מנצלים יזמים את שיטת המכרזים החדשה?
כדי להצליח בתהליך זה, נדרשת גישה חדשנית ושימוש בכלים מקצועיים מדויקים. אחד השינויים הבולטים שחלו בשיטת המכרזים הוא המעבר לערבות דיגיטלית. בעוד שבעבר היזמים היו נדרשים להגיש את המכרזים ידנית במשרדי רמ"י, היום הכל מתבצע באופן מקוון ובלחיצת כפתור. היזמים נכנסים לאזור האישי באתר הממשלתי ומגישים את הצעותיהם בצורה דיגיטלית. לשם כך נדרשת ערבות דיגיטלית, המבטיחה את אמינות העסקה ומונעת טעויות שעלולות להוביל לפסילת המכרז.
חשיבות הערבות הדיגיטלית גבוהה מאוד, שכן כל טעות בהגשת הערבות עלולה לפסול את ההצעה ולהפסיד את ההזדמנות לזכות בקרקע. יתר על כן, העברת המכרזים לאמצעים דיגיטליים הביאה לכך שכל שלב מתבצע באופן שקוף, מהיר ומדויק, המאפשר ליזמים לפעול בצורה יעילה יותר וללא חשש מטעויות בירוקרטיות שיפגעו בסיכוייהם.
תרומתו של ניתוח מקצועי להצלחה במכרזים
כאן בא לידי ביטוי תפקידם המרכזי של משרדי ייעוץ וניהול מכרזים. יזמים יכולים להיעזר בשירותי ניתוח, שבהם מתבצע ניתוח מעמיק של זכויות הבנייה, חקירת היתכנות, והכנת מסמכים רלוונטיים. הליך זה מאפשר הבנה מעמיקה של הפרויקט הפוטנציאלי והעלויות הכרוכות בו, ומהווה צעד קריטי בתהליך קבלת ההחלטות. בנוסף, הניתוח מסייע ליזמים להבין את כללי המכרז על בוריים, ומבטיח שהצעתם תוגש בצורה שתמקסם את סיכוייהם להצלחה.
כך, משרד ייעוץ מקצועי מלווה את היזם מרגע החלטתו לגשת למכרז ועד להגשת ההצעה הסופית. המשרד מנתח את תנאי המכרז, עורך הערכות שמאיות ומחשב סיכונים ורווחים. כל זאת, במטרה להבטיח שהיזמים יקבלו קרקע בתנאים הטובים ביותר האפשריים, תוך מיצוי ההזדמנויות שמציעה שיטת המכרזים החדשה של רשות מקרקעי ישראל.
סיכום והסתכלות קדימה
השינוי בשיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל פותח דלתות חדשות בתחום ההתחדשות העירונית, ומאפשר ליזמים קטנים להשתתף בתהליכים שבעבר היו סגורים בפני יזמים גדולים. המעבר לפלטפורמה דיגיטלית והצורך בערבות דיגיטלית מדגישים את החשיבות של ייעוץ מקצועי וניהול מדויק של התהליך. יזם שיודע לנצל את השיטה החדשה יכול למצוא את עצמו עם נכס קרקעי בערך נמוך משמעותית מהערכת השוק, מה שפותח בפניו אפשרויות לפיתוח רווחי וליצירת השפעה חיובית על ההתחדשות העירונית בישראל.
