בעולם ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי הפך לאחד הכלים המרכזיים לשדרוג מתחמים עירוניים ישנים ולהגברת איכות החיים של הדיירים. עם הזמן, הוכנסו פרקטיקות חדשניות המאפשרות לדיירים לקבל ערך כלכלי גבוה יותר בעסקאות פינוי-בינוי. אחת מהפרקטיקות האלו היא מנגנון חלוקת הרווחים עם היזם, המאפשר לדיירים לקחת חלק ברווחים הגבוהים הנובעים מהפרויקט ולהפיק תועלת נוספת מעבר לתמורות הרגילות בדירה החדשה.
מהו מנגנון חלוקת רווחים?
מנגנון חלוקת רווחים הוא תהליך המאפשר לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי לקבל נתח מרווחי היזם כאשר הרווח של היזם בפרויקט חוצה רף מסוים. למעשה, מדובר בהסכמה מראש עם היזם על מועד חלוקת הרווח ועל שיעור החלוקה, שמאפשר לדיירים ליהנות ממיצוי פוטנציאל כלכלי נוסף מהפרויקט.
שלושת המועדים לחלוקת הרווחים
בפרויקטים מסוג זה קיימים שלושה מועדים מרכזיים בהם ניתן לקבוע את מנגנון חלוקת הרווחים:
- שלב אישור התוכנית (תב"ע חדשה): מועד זה מתקיים כאשר התוכנית לבנייה עירונית (תב"ע) מאושרת באופן סופי והמתחם מקבל זכויות בנייה מוגדרות. בשלב זה, התכנון התכנוני הופך לבר-מימוש, וניתן לקבוע את החלוקה בהתאם לזכויות שאושרו.
- מועד היתר הבנייה (דו"ח אפס): זהו המועד המומלץ ביותר לחלוקת רווחים, הנעשה לאחר קבלת היתר הבנייה ועם הוצאת דו"ח אפס. בדו"ח האפס, היזם מפרסם את הרווחיות המשוערת של הפרויקט בהתבסס על כלל עלויות הבנייה וההכנסות הצפויות. אם דו"ח האפס מראה שהרווחיות גבוהה מהרף שנקבע, לדיירים יש אפשרות להתחלק ברווח עם היזם. מועד זה מספק את רמת הוודאות הגבוהה ביותר מבחינה תכנונית, ולכן הוא נחשב למועד המומלץ לחלוקת רווחים.
- שלב סיום הפרויקט: זהו מועד נוסף שבו ניתן לבצע חלוקת רווחים, אך הוא פחות מקובל עקב סיכון גבוה של עיכובים או שינויים בלתי צפויים.
הגדרת אחוזי החלוקה – כמה לקבל?
במסגרת מנגנון חלוקת הרווחים, חשוב לקבוע אחוזי חלוקה ריאליים, שיבטיחו שיתוף ברווח מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם. על פי רוב, שיעור של כ-18% נחשב ריאלי, אך שיעור זה עשוי להשתנות בהתאם לגורמים כגון מיקום הפרויקט, גודלו, ונתוני השוק המקומי.
כיצד מתבצעת חלוקת הרווחים בפועל?
חלוקת הרווחים יכולה להתבצע במספר דרכים המאפשרות לדיירים להפיק תועלת ישירה מהשבחת הנכס. האפשרויות הנפוצות כוללות:
- תמורות בשטח הדירה: במקום לקבל את שטח התמורה הסטנדרטי בפרויקט (למשל, 12 מ"ר נוספים), הדיירים יכולים לקבל שטח מוגדל של כ-15 מ"ר, מה שמעניק להם ערך כלכלי נוסף בדירה החדשה.
- תמורה כספית לשדרוג הדירה: במקום הרחבת הדירה במטרים נוספים על התמורות בפרויקט, ניתן לקבל סכום כספי שישמש את הדיירים לשדרוג הדירה החדשה בהתאם להעדפותיהם האישיות, כגון תוספות או שדרוגים אדריכליים.
באופן זה, מנגנון חלוקת הרווחים אינו רק כלי להגדלת הערך הכלכלי לדיירים, אלא גם מספק להם גמישות בהתאמת התמורות לצרכיהם האישיים.
מדוע מומלץ לפנות לליווי מקצועי?
הקביעה והביצוע של מנגנון חלוקת רווחים דורשים הבנה מעמיקה ויכולת ניהול משא ומתן על תנאי ההסכם. משרדים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית מבינים את הדינמיקה המורכבת של הפרויקטים ויודעים לבנות מתווה שמתאים לצרכים הספציפיים של בעלי הדירות. ליווי מקצועי מאפשר לדיירים לקבל את התנאים האופטימליים ולוודא שההסכם מגן על האינטרסים שלהם.
סיכום
מנגנון חלוקת הרווחים בפרויקטים של פינוי-בינוי הוא כלי נוסף שמאפשר לדיירים לממש ערך נוסף מהפרויקט ולהגדיל את התמורה הכלכלית עבורם. בעזרת הגדרת מועדי חלוקה, קביעת אחוזי רווח ריאליים ובחירת מתווה התמורה המתאים, ניתן לשפר את ערך הדירה ולממש את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בפרויקט. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לבחינת מנגנון מתאים עבורכם, וביחד נבנה מתווה שמתאים לצרכים שלכם ומבטיח מיצוי מקסימלי של הפרויקט.