עסקת קומבינציה היא אחת מעסקאות הנדל"ן הנפוצות והיא משמשת ככלי חשוב לבעלי קרקעות שמעוניינים לנצל את ערך הנדל"ן שלהם תוך הקטנת חובות המס ומינימום השקעה בניהול פרויקט בנייה עצמאי. עסקה זו כוללת שילוב של מכירת חלק מהקרקע לצד רכישת שירותי בנייה, וכך היא מציעה לבעל הקרקע הזדמנות למצות את פוטנציאל הקרקע שבבעלותו.
מהי עסקת קומבינציה? במהות העסקה, עסקת קומבינציה משלבת שני מרכיבים מרכזיים: עסקת מכר חלקי ועסקת שירותי בנייה. בעסקה זו, בעל הקרקע מקבל את שירותי היזם אשר בונה פרויקט חדש על הקרקע הקיימת ובתמורה מקבל אחוז מסוים מהדירות שייבנו, בדרך כלל ללא עלות נוספת מצדו. בעלי קרקע רבים בוחרים בעסקת קומבינציה מכיוון שהיא מאפשרת להם לשמור על שליטה חלקית בנכס תוך מקסום רווחים והשגת דירות חדשות בפרויקט.
שלב ראשון: בחינת זכויות בנייה.
הבסיס לעסקת קומבינציה מוצלחת הוא בדיקה מעמיקה של זכויות הבנייה. זכויות בנייה הן מרכיב קריטי בתהליך, והבנת ההיקף המקסימלי של הזכויות המותרות על הקרקע היא פעולה הכרחית לצורך חישוב כלכלי נכון של העסקה. יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין עיר) של הקרקע, שכן היא זו שמכתיבה את אפשרויות השימוש, מספר הדירות ושטח הבנייה הפוטנציאלי.
כך למשל, בגבעת רמב"ם ובגבעתיים, קיימים מגרשים רבים שבעליהם יכולים להפיק תועלת מהבנה מעמיקה של זכויות הבנייה העומדות לרשותם. לאחר אישור התב"ע, ניתן לבצע בדיקה נפחית על מנת לחשב בצורה מתמטית ופשוטה יחסית את מספר הדירות האפשריות, השטחים המותרים לבנייה והיקף הפרויקט הכולל.
כיצד מתבצע תהליך הבדיקה? בדיקת הזכויות מתבצעת תוך שימוש בפרמטרים תכנוניים וכלכליים. באמצעותם ניתן להעריך את ערך הקרקע האמיתי ואת פוטנציאל ההשקעה מצד היזם. בדיקה ראשונית זו, הקרויה בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית, כוללת פרטים כמו אחוזי בנייה מותרים, קווי בניין, שטחי ציבור נדרשים וכו'.
בדיקות אלו מבוצעות לרוב על ידי עורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית בשיתוף פעולה עם שמאים ויועצים תכנוניים, והן קריטיות לקבלת תמונה מלאה לפני התקשרות עם יזם. רק לאחר שלב זה, ניתן לפנות ליזמים ולהציע את הקרקע כחלק מהעסקה.
יתרונות עסקת הקומבינציה
לשיטה זו יתרונות רבים, בהם:
- חיסכון במס – עסקת קומבינציה מאפשרת לבעל הקרקע לשמור על אחוזי שליטה בנכס ובכך להפחית את חובות המס.
- מקסום רווחים – בעסקה כזו, בעל הקרקע משאיר בידיו את חלק הדירות החדשות, ובכך נהנה מרווחים גבוהים משמעותית.
- הקטנת סיכון – אין צורך להשקיע בניהול ובפיקוח על תהליך הבנייה, מה שמקטין את הסיכון לניהול פרויקט מורכב.
- אפשרויות מימון – מאחר שהיזם מממן את תהליך הבנייה, אין צורך בהשקעה כלכלית משמעותית מצד בעל הקרקע, אשר עשוי ליהנות מנכסים חדשים לאחר תום הפרויקט.
שלב אחרון: מו"מ והגעה להסכם כאשר בעל הקרקע מבין היטב את היקף הזכויות והערך הכלכלי של הקרקע, והוא מוכן לנהל מו"מ מול יזמים. המטרה היא להבטיח עסקה מיטבית, הכוללת אחוזי שליטה מרביים, מבלי להתפשר על התמורה. בשלב זה, ייעוץ מקצועי של עורכי דין ושמאים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית יכול להיות בעל ערך רב, שכן הוא מבטיח שמירה על זכויותיו הכלכליות של בעל הקרקע ומסייע בניסוח ההסכם המשפטי בין הצדדים.
לסיכום, עסקת קומבינציה היא פתרון אידיאלי עבור בעלי קרקע המבקשים למקסם את ערך נכסיהם ללא צורך בניהול עצמאי של פרויקט הבנייה. שילוב תהליך מקצועי ומובנה של בדיקת זכויות, ניהול מו"מ וקבלת ייעוץ משפטי ותכנוני מתאים, מאפשרים לבצע עסקה שתבטיח לבעלי הקרקע את התמורה המרבית במינימום סיכונים.
נשמח לעזור לכם כבר בשלב הבדיקות, על מנת לתת לכם תמונה מלאה לגבי זכויותיכם כך שתוכלו להתקדם בתהליך בבטחה ולקבל החלטות מושכלות.
