תוספת השטח בהתחדשות עירונית היא נושא שמעסיק בעלי דירות רבים.
המלצות רגולטוריות וסטנדרטים
הרשות להתחדשות עירונית קבעה בשנת 2017 שהתוספת המומלצת לשטח הדירה הקיים של בעלי דירות במסגרת ביצוע פרויקטי התחדשות עירונית היא 12 מ"ר. כמו כן, תקן 21.1 החדש (שמטרתו ליצור איזון ולקבוע כללים בין האינטרסים של שלושת השחקנים המרכזיים בפרויקט פינוי בינוי: היזם, מוסדות התכנון, קרי, הציבור וכמובן, בעלי הדירות הדיירים) קבע שתוספת השטח במסגרת התב"ע החדשה שתאושר תהיה גם 12 מ"ר (עבור כל דירת קיימת במתחם הפינוי בינוי).
הסכמים ומיצוי זכויות
תקן 21.1 כאמור, אינו קובע את היחסים בין בעלי הדירות ליזם במסגרת חוזה כלשהו. יחסים אלו נקבעים בהסכמה בין הצדדים במסגרת הסכם הפינוי בינוי. לכן, ייתכן מצב שבו התב"ע החדשה במסגרת פרויקט הפינוי בינוי מאפשרת תוספת של 12 מ"ר, אך בפועל בחוזה שנחתם בין בעלי הדירות לבין היזם תהיה תוספת מטרים גדולה יותר עבור כל דירה קיימת.
בבסיס העסקה בין הצדדים, יש לקבוע עקרונות לתוספת השטח לדירות הבעלים. באופן זה, יש לקבוע שתוספת השטח המינימלית היא 12 מ"ר. לאחר אישור התב"ע, ניתן לדאוג לתוספת שטח נוספת מול היזם.
לאחר אישור התב"ע, מתקדמים לשלב היתר הבנייה. שמאי מקרקעין מטעם הצדדים בודק כמה שטח נוסף ניתן לתת לדיירים. המטרה היא שבעלי הדירות יקבלו את המקסימום האפשרי, גם מעבר ל-12 מ"ר.
כדי להבטיח את תוספת השטח המקסימלית לבעלי הדירות, יש לדאוג שהחוזה המשפטי שייחתם בין הצדדים יהיה מנוסח היטב. בעלי דירות המנהלים מכרז מול יזמים צריכים לדאוג שנושא זה יופיע כבר במכרז היזמים.
חשוב לזכור שתוספת השטח לדירות הבעלים אינה הפרמטר היחיד בפרויקט. ישנם פרמטרים נוספים חשובים, כגון איתנות פיננסית של היזם, מפרט טכני של דירות הבעלים החדשות, סל הערבויות שיינתן במסגרת ביצועו של הפרויקט וכן לוחות הזמנים וקביעת אבני הדרך לביצועו של הפרויקט.
עורך דין מנוסה יוכל לסייע לכם להבין את כל הפרטים, ולוודא שאתם מקבלים את התמורה המקסימלית בפרויקט ההתחדשות העירונית שלכם.
